외국인 부동산 거래 급증…내국인은 왜 역차별을 당하나? [7월 부동산 현황 분석]

 

외국인 부동산 거래 급증..

📌대출 규제가 만든 ‘불균형 거래’

2025년 6·27 가계부채 관리 대책 이후, 국내 부동산 시장에 예상치 못한 풍경이 펼쳐지고 있다.
바로 외국인의 부동산 거래가 증가한 반면, 내국인의 거래는 급감했다는 점이다.
그 중심에는 정부의 대출 규제 비대칭성, 즉 외국인은 피해가고 내국인만 규제를 적용받는 구조가 있다.

서울과 수도권의 부동산은 여전히 주요 자산 수단으로 인식되고 있으며, 이를 둘러싼 내국인 역차별 논란이 커지고 있는 지금, 그 실태와 원인을 짚어본다.

⸻

📊 수치로 드러난 거래 불균형

7월 1일부터 18일까지, 서울의 외국인 집합 건물(아파트·오피스텔 등) 거래는 총 120건이었다.
이는 전월 같은 기간보다 14.3% 증가한 수치다.

▶️ 가장 눈에 띄는 국적은 중국인으로, 거래 수는 57건. 무려 전월 대비 35% 급증했다.
그 뒤를 미국인(35건), **캐나다인(8건)**이 이었다.

반면 내국인의 거래량은 7632건으로 27.2% 감소했다.
이러한 거래 불균형은 단순한 수치 변화가 아닌, 제도적 불균형이 만든 결과물이다.

⸻

💰외국인 대출 우회 구조 vs 내국인 규제 한계

그렇다면 왜 외국인의 거래는 증가하고, 내국인은 줄었을까?
답은 간단하다. 외국인은 자국 금융기관을 통해 대출을 받아 한국 부동산을 구매할 수 있기 때문이다.

한국 정부가 도입한 총대출한도 6억 원 제한, LTV·DSR 규제 등은
오직 국내 금융기관에만 적용된다. 즉, 외국 금융기관은 규제의 사각지대에 있다.

또한 일부 외국인은 양도소득세, 보유세 중과에서도 자유롭다.
이 같은 구조는 내국인이 감당하는 규제와는 대조적인 결과를 낳고 있다.

⸻

📍 부동산 역차별 논란, 불붙는 정치권 움직임

이러한 상황은 ‘역차별’이라는 비판을 불러왔다.
같은 시장에서 거래하더라도 내국인은 규제를 받고, 외국인은 피해간다는 구조는 형평성에 어긋난다는 목소리다.

이로 인해 정치권에서도 대응 움직임이 활발하다.
• 🏛 김은혜 국민의힘 의원은 외국인의 부동산 거래 방식을
기존 신고제에서 허가제로 바꾸는 법안을 발의했다.
• 🏛 이언주 더불어민주당 의원은
외국인 부동산 매수 시 3년 이상 실거주를 의무화하는 개정안을 추진 중이다.

이처럼 초당적 대응이 이뤄지는 배경에는 국민적 공감대가 존재한다.

⸻

🌇 외국인 소유 부동산, 얼마나 많을까?

2024년 말 기준, 외국인이 보유한 국내 주택은 10만216가구.
전체 주택 대비 0.52% 수준이지만, 수도권 집중도가 높다.
• 경기도: 3만9144가구 (39.1%)
• 서울: 2만3741가구 (23.7%)
• 인천: 9983가구 (10.0%)

즉, **수도권 전체의 72.7%**가 외국인 소유다.
이는 단기투자 목적이 아닌 장기 보유 혹은 자산 피난처로서의 성격이 강하다는 해석을 뒷받침한다.

⸻

💥대출 규제의 역설과 시장 왜곡

정부는 가계부채를 줄이기 위한 목적으로 대출 규제를 시행했다.
그러나 이 과정에서 의도치 않은 시장 왜곡이 발생했다.
• 내국인 수요 위축 → 매수 여력 급감
• 외국인 매수 증가 → 시장 가격 하방 견제
• 역차별 프레임 형성 → 정책 불신 확산

정책의 본래 취지와 달리, 실수요자보다는 외국인 투자가가 이득을 보는 상황은
정책 신뢰를 무너뜨릴 수 있는 위험요소다.

⸻

🧭 결론: 정책 신뢰 회복 위한 ‘균형 규제’가 필요하다

‘국내 거주자’든 ‘외국인’이든 같은 부동산 시장에서 거래한다면 동일한 규제가 적용되어야 한다.
그것이 규제의 정당성과 시장의 공정성을 지키는 최소한의 원칙이다.

✅ 외국인 대출 규제 대상 확대
✅ 실거주 요건 강화
✅ 부동산 거래 목적의 사전 심사
✅ 국적별 거래 데이터의 투명한 공개

이러한 제도 개선이 이루어질 때, 지금 불거진 외국인 부동산 거래 증가 논란도 잦아들 수 있을 것이다.

⸻

🗨️ 마무리: 여러분은 어떻게 생각하시나요?

외국인의 부동산 거래, 여러분은 어떻게 보고 계신가요?
내국인 역차별 문제에 대한 여러분의 생각을 댓글로 남겨주세요!
정부가 지금의 제도를 어떻게 바꿔야 할지 함께 이야기해봅시다. 👇👇