🇰🇷 집은 누구의 것인가?외국인 부동산 매입 규제, 이제는 필요할 때

외국인 부동산 매입 규제

“대출은 막혔고, 집값은 올랐다. 그런데 옆집을 산 사람은 외국인이었다.”

이 문장은 최근 서울 아파트 시장의 현실을 가장 간결하게 설명해줍니다.
지난 6월 27일 정부는 강도 높은 부동산 대출 규제를 발표했습니다.
전 국민을 대상으로 주택담보대출(주담대) 한도를 6억 원으로 묶고, 갭투자를 사실상 원천 차단했죠. 시장은 잠시 얼어붙는 듯했지만, 외국인들에겐 아무 영향도 없었습니다.

그 결과, 집을 사고 싶어도 대출이 막힌 내국인 실수요자들은 관망할 수밖에 없었고, 같은 시기에 외국인들의 서울 아파트 매입은 도리어 늘어났습니다. 규제는 오직 ‘국민’에게만 작동했고, 시장은 점점 기울어진 운동장이 되었습니다.

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🏘️ 1. 규제의 시작: 누구를 위한 정책이었나

정부는 수도권 부동산 과열을 막겠다는 명분 아래, 전례 없는 수준의 대출 규제를 도입했습니다.
• 기존에는 지역별·소득별로 차등 적용되던 대출 한도를 일괄 6억 원으로 제한
• 임대 목적의 갭투자 전면 차단
• 규제 지역 확대와 다주택자 추가 세금 부과

정책 자체는 방향이 나쁘지 않았습니다. 투기 수요를 억제하고 실수요자를 보호하려는 목적은 충분히 설득력 있었죠. 하지만 결정적인 허점이 있었습니다. 바로 외국인은 이 모든 규제에서 제외된다는 점입니다.

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🌍 2. 외국인은 왜 규제에서 자유로운가

현행 법령상, 외국인의 국내 부동산 거래는 내국인과 거의 동일한 절차로 진행됩니다. 단지 외국인은 신고만 하면 대부분의 부동산 거래가 허용되며, 자금 출처나 세금 검증도 상대적으로 느슨합니다.

특히 다음과 같은 이유로 제도적 공백이 발생하고 있습니다.
• 🔹 국내 대출 없이 현금 매입 → 대출 규제 무관
• 🔹 본국 금융기관 통해 자금 조달 → 금융당국 통제 불가
• 🔹 국내 주소지 없이도 법인 명의 매입 가능
• 🔹 비거주자 세금 감면 조항 활용

이렇다 보니 최근 서울 강남권, 용산, 마포, 성수 등 주요 지역의 외국인 매입 비중은 가파르게 상승하고 있습니다. 통계청에 따르면, 2024년 하반기 외국인 아파트 매입 건수는 전년 대비 38% 증가했다고 합니다.

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⚖️ 3. 실수요자는 차단, 외국인은 무제한?

아이러니하게도, 지금의 부동산 시장은 실수요자를 가로막고 투기적 외국인에게 열린 구조입니다.

대출이 필요한 내국인은 문턱이 높아져 집을 사기 어렵고, 대출이 필요 없는 외국인은 아무 제한 없이 들어와 원하는 집을 살 수 있습니다.
심지어 일부 외국인들은 국내 법인을 설립해 다주택을 취득하고, 이를 통한 세금 우회 또는 임대 수익 회수까지 노리고 있습니다.

실제로 중국, 미국, 홍콩 등의 부유층들이 한국의 부동산을 자산 이동 수단으로 활용하고 있다는 정황도 속속 드러나고 있습니다.

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🚨 4. 세계는 어떻게 하고 있을까?

해외 주요국은 이미 외국인의 부동산 거래를 제한하거나 규제하고 있습니다.
ㅇ 🇦🇺 호주: 외국인은 신규 주택만 매입 가능. 기존 주택은 원칙적으로 금지.
ㅇ 🇨🇳 중국: 1가구 1주택 제한, 비거주자에겐 허가제.
ㅇ 🇨🇦 캐나다: 2023년부터 외국인 부동산 매입 금지 조치 시행 중.
ㅇ 🇳🇿 뉴질랜드: 외국인 기존 주택 매입 금지.

이처럼 자국민의 주거권 보호와 시장 안정화를 위해 외국인 규제를 과감하게 도입한 나라들이 늘어나고 있습니다. 우리 역시 이제는 ‘열린 부동산 시장’이라는 이름 아래 무방비 상태를 유지할 수만은 없습니다.

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🧾 5. 제도 개선, 어디서부터 시작해야 할까?

✔️ 외국인 부동산 매입에 대한 ‘총량 제한’ 검토

특정 지역에서 일정 비율 이상 외국인이 주택을 보유할 수 없도록 하는 방안 필요.

✔️ 외국인 대상 ‘자금 출처 및 조달 경로’ 철저 검증

본국 금융기관을 통한 자금 유입도 추적 가능한 제도 도입.

✔️ 비거주자 대상 ‘보유세 강화’

국내에 실거주하지 않는 외국인은 일반 세율이 아닌 누진 과세 적용.

✔️ 부동산 거래 전 ‘사전 심사제’ 도입

국가 안보, 실수요 여부 등을 종합 평가해 매입 허용 여부 결정.

💬 6. 집은 단순한 재산이 아니다

“국토는 국민의 삶터이자, 국가의 기반입니다.”
부동산은 단순한 투자 수단이 아니라 삶의 공간이며, 세대 간의 약속입니다.

물론 개방 경제 체제에서 외국인의 투자 자체를 막는 것은 바람직하지 않을 수 있습니다. 하지만 지금처럼 내국인은 규제에 묶이고, 외국인은 무제한 진입이 가능한 불균형 구조는 반드시 개선되어야 합니다.

공정한 기회, 균형 잡힌 시장, 미래를 위한 주거권.
이 세 가지를 위해서라도, 이제는 외국인 부동산 매입에 대한 합리적 규제를 도입할 때입니다.

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🔎 FAQ: 외국인 부동산 규제 관련 궁금한 점

Q1. 외국인이 한국에서 부동산을 사려면 어떤 절차가 필요한가요?
A. 외국인은 부동산 계약 후 60일 이내에 외국인 토지취득 신고만 하면 됩니다.

Q2. 외국인이 국내에서 대출받아 집을 살 수 있나요?
A. 국내 거주자일 경우 일부 은행에서 대출이 가능하나, 대부분은 본국에서 자금을 조달합니다.

Q3. 외국인 부동산 매입 규제를 하면 투자 유치에 악영향은 없나요?
A. 실수요와 무관한 투기를 막는 규제는 오히려 시장을 안정시켜 중장기적으로 긍정적 영향을 줍니다.