🏘️ 지금 물려줘야 절세된다? – 6070 강남 부모들의 아파트 증여 급증 배경과 전략

최근 서울 강남의 고급 아파트 단지를 중심으로 다시 ‘증여 붐’이 일고 있습니다.
과거 잠잠했던 흐름이 올해 들어 급속도로 바뀐 배경엔 단순한 자산 이전 이상의 복합적인 이유가 숨어 있습니다.
특히 60대, 70대 부모들이 서둘러 자녀에게 집을 물려주는 이유는 무엇일까요? 지금부터 차근차근 풀어보겠습니다.

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왜 갑자기 증여가 늘어났을까?

강남 집값 반등이 불러온 증여 러시

2023년까지 조용하던 증여 시장은, 2024년 말부터 조금씩 들썩이기 시작하더니 2025년 초 들어 폭발적인 반응을 보이고 있습니다.
원인은 강남3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 등 인기 지역의 아파트 가격이 가파르게 반등했기 때문입니다.

집값이 오르면 자연스럽게 증여세 과세 대상인 ‘증여가액’도 오르게 됩니다. 지금 물려주는 것보다 6개월 뒤, 1년 뒤에 물려줄수록 세금이 더 불어날 가능성이 높으니, 자산가들 사이에선 “지금이 그나마 저렴하게 넘길 마지막 기회”라는 분위기가 형성된 것이죠.

매매 막히자 차선책으로 떠오른 증여

요즘 아파트 매매 시장은 대출 규제, 전세 대출 제한, 토지거래허가구역 확대 등으로 인해 사실상 ‘반쯤 잠긴 상태’입니다.

팔고 싶어도 살 사람이 없고, 대출도 여의치 않으니 집을 ‘그냥 물려주는’ 게 더 나은 선택처럼 보이게 된 것이죠.

이와 동시에 새 정부 출범 이후 ‘보유세가 더 올라갈 수도 있다’는 불안감도 증여에 불을 붙였습니다.

2025년 증여세 개편 앞두고 선제 대응

국세청은 올해부터 고가 아파트에 대한 감정평가 기준을 강화하고, ‘시장 가격보다 턱없이 낮은 증여’에 대해 조사 범위를 확대하겠다고 예고한 상태입니다. 또 2025년 증여세 과세 방식도 일부 개편될 예정이라, 자산가들은 “올해 안에 증여 마무리하자”는 태도로 돌아선 상황입니다.

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문재인 정부 시기와 닮은 꼴? 또 한 번 증여 붐

2020~2021년 폭증했던 증여 사례

문재인 정부 시절, 종합부동산세·양도소득세 강화로 증여 건수가 폭증했던 시기를 기억하시나요?
당시 서울 집합건물 증여 건수는 2만 건을 넘기며 사상 최고치를 기록했습니다. 보유세 부담을 줄이기 위해 ‘증여’라는 우회로를 택한 것이죠.

윤석열 정부 출범 후 바뀐 기대감과 현실

새 정부가 들어서면서 세제 완화 기대감이 있었지만, 현실은 정반대였습니다.
상속세와 증여세 개편안이 국회 문턱을 넘지 못했고, 오히려 세무조사 강화 조짐만 뚜렷해졌기 때문입니다. “세금 줄어들 거다”라는 막연한 기대보다, 지금 확실하게 절세할 방법을 찾는 쪽으로 흐름이 기울고 있는 이유입니다.

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세금 피하려다 덫에 걸릴 수도 – 편법 증여 조심하세요

국세청·국토부, 강남권 편법 증여 조사 강화

증여가 늘어나자 당연히 정부의 감시도 강화되고 있습니다.
국세청은 10억 원 이상 고가 아파트는 물론, 최근에는 3억 원 이하의 거래에도 ‘정밀 조준’을 시작했습니다. 자금 출처가 불분명하거나 시세와 거래가의 차이가 크면 세무조사 대상이 될 수 있습니다.

‘3억 이상이면 조사’는 옛말? 이젠 2억대도 대상

그동안 통용되던 ‘3억 원’이라는 기준이 사실상 무력화됐다는 게 세무 업계 중론입니다.

2억1700만 원 이상을 무이자로 빌려준 경우에도 연 4.6% 이자율을 적용하지 않으면 ‘사실상 증여’로 판단될 수 있다는 경고도 나오고 있습니다.

무이자 증여, 차용증 없으면 탈세로 의심

부모가 자녀에게 돈을 빌려준 경우, ‘차용증’ 없이 그냥 넘어가면 나중에 큰 문제가 될 수 있습니다.

빌리는 금액, 상환 기한, 방법, 이자까지 구체적으로 명시된 차용증이 없으면 사실상 증여로 판단돼 세무조사를 받을 가능성이 커집니다.

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현명한 절세 전략은? 지금 해야 할 체크리스트

증여 vs 양도, 어떤 게 유리할까

양도소득세는 실거래가와 매입가 차이에 따라 크게 달라지고, 증여세는 공시가격과 감정가를 기준으로 계산됩니다.

시장이 오를수록 양도보다는 증여가 유리한 상황도 있지만, 이는 자녀의 소득, 나이, 기존 자산 규모 등도 함께 고려해야 정답이 나옵니다.

차용증 작성법과 이자율 적용 기준

차용증엔 반드시 다음 사항이 포함되어야 합니다:
• 빌리는 금액
• 이자율(현재 기준 연 4.6% 권장)
• 상환 기한
• 상환 방법(일시 상환 or 분할 상환 등)
• 서명 날짜 및 쌍방 도장

자녀 소득과 자산 대비 증여 규모 조정하기

세무조사는 자녀의 소득과 현재 자산, 그 외 금융 기록까지 모두 조회합니다.
갑자기 집 한 채를 증여받았는데, 자녀의 최근 5년간 소득이 0원이었다면 당연히 조사 대상이 됩니다. 가능한 한 소득 내에서 감당 가능한 규모로 분할 증여하거나, 사전 대비책(예: 금융 이력 정리, 부모 자산 공개 등)을 세워야 합니다.

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결론 – 무조건 물려주는 게 답은 아닙니다

증여가 늘어나는 건 사실이지만, ‘남들 하니까 나도 해야지’는 가장 위험한 접근입니다.
가족 간 거래일수록 국세청의 의심은 더 강하고, 규정 위반 시 추징은 물론 과태료까지 따라옵니다.

지금은 ‘누구에게 물려줄 것인가’보다 ‘어떻게, 언제, 어떤 방식으로’ 물려줄 것인가를 고민해야 할 시점입니다.

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❓자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 자녀가 소득이 없는데 집을 증여받으면 불이익이 있나요?

네. 소득이 없는데 고가 자산을 증여받으면 국세청이 자금 출처를 조사합니다.
증여세 외에도 탈루 혐의를 받을 수 있으므로 주의가 필요합니다.

Q2. 증여세 계산 시 기준은 무엇인가요

일반적으로 공시지가나 감정가를 기준으로 하며, 시세보다 낮게 신고하면 감정평가를 요구받거나 조사를 받을 수 있습니다.

Q3. 부모 자식 간 돈을 빌려줄 때 이자를 꼭 받아야 하나요?

2억1700만 원 이상이면 연 4.6%의 이자를 받아야 증여가 아닌 ‘대여’로 인정됩니다.
이자 없이 빌리면 사실상 증여로 간주될 수 있습니다.

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