서울 재건축·재개발, 대출규제에 막혀 멈춰선 공급 시계…조합원·건설사 ‘이중 고통’

📌 본문 내용

서울의 정비사업 현장이 심상치 않다.
부동산 시장 안정을 목표로 정부가 발표한 강도 높은 대출 규제 방안이, 정작 재건축·재개발 사업의 추진 동력을 약화시키는 역효과를 낳고 있다.
조합원은 물론 시공을 맡은 건설사까지 자금 조달의 벽에 부딪히면서, 서울의 주택 공급 전망에 적신호가 켜지고 있는 것이다.

특히 송파구, 한남동, 개포동 등 주요 재건축·재개발 예정지에서 사업 지연 조짐이 뚜렷하게 나타나고 있으며, ‘이주비 부족’이라는 현실적인 장벽이 조합원들의 발목을 붙잡고 있다.
정부가 의도한 부동산 시장의 안정은커녕, 서울의 공급 축소로 이어지는 딜레마가 더욱 짙어지고 있다.

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1. ‘이주비 막힌’ 조합원들…강남권 중심으로 큰 타격

최근 대출 규제는 종전자산가액의 일정 비율만큼 가능했던 이주비 대출을 ‘최대 6억 원’으로 한정지으면서 조합원들의 이주 준비를 어렵게 만들고 있다.
예컨대, 개포주공이나 한남2구역처럼 고가 자산이 몰려 있는 지역의 경우, 이주에 필요한 평균 자금이 10억 원을 훌쩍 넘는데 대출은 그 절반에도 못 미치는 현실이다.

조합원들은 종전 주택을 비우고 임시로 이사해야 하는 상황이지만, 서울 내에서 이주 대상을 찾기란 하늘의 별 따기다.
대출이 막힌 지금, 결국 일부 조합원은 수도권 외곽이나 지방으로 밀려나는 현실에 직면하고 있다.

이주비 대출 제한은 단순한 수치상의 변화가 아니다.
이는 곧 정비사업 일정 지연과 직결되며, 장기적으로 서울시의 주택 공급 기반을 흔드는 핵심 변수로 떠오르고 있다.

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2. 다주택 조합원은 더 큰 위기…임대수익은 있지만 대출은 ‘0’

정부의 다주택자 규제가 이주비 대출에도 적용되면서, 임대주택을 보유한 조합원은 이중삼중의 자금 압박을 겪고 있다.
다주택자에게는 이주비 대출이 원천 봉쇄되었고, 그로 인해 자신의 이주 비용은 물론 임차인에게 반환해야 할 전세 보증금까지 오롯이 현금으로 감당해야 한다.

특히 노량진, 잠실, 반포 등지의 임대사업 등록 주택을 다수 보유한 조합원들은 현재 심각한 유동성 위기에 빠져 있다.
일부 조합원은 자금 압박을 견디지 못하고 기존 보유 주택을 헐값에 매도하거나, 조합 자체에서 탈퇴하는 사례까지 나타나고 있다.

이는 정비사업 진행에 큰 차질을 가져올 뿐 아니라, 해당 지역의 부동산 시세에도 부정적 영향을 미칠 수 있다.
자금 여력이 없는 조합원의 이탈은 곧 정비계획 전반의 지연으로 이어지고, 이는 공급 절벽이라는 도미노로 번질 수 있다.

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3. 건설사도 흔들린다…‘시공사 부담 전가’ 현실화

그동안 일부 시공사는 조합원의 이주비 부족을 채워주며 정비사업의 추진력을 유지해 왔다. 하지만 이젠 건설사 입장에서도 자금 조달이 쉽지 않다.
이자율이 6%를 넘나드는 시점에서 수천억 원, 많게는 수조 원의 이주비를 대신 부담하는 것은 지속 가능하지 않다.

예를 들어, 강남권의 한 대단지의 경우 종전자산평가액이 30억 원 수준이지만, 정부의 대출 규제로 인해 조합원이 받을 수 있는 이주비는 고작 6억 원. 부족분 9억 원을 건설사가 대신 채운다면, 2천 세대 단지만 해도 1조 8천억 원을 초과하는 재정이 필요하다.

이는 중소건설사는 물론 대형사에게도 중대한 리스크로 작용하며, 일부 사업은 착공 자체가 무기한 연기되는 사례도 나오고 있다.
결국 자금 부담은 건설사로 전가되고, 이는 곧 정비사업 전체의 동력 상실로 이어지는 악순환이 된다.

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4. 주택 공급 위기…서울 아파트 신축 감소 불가피

이주비 문제로 조합원들의 이주가 늦어지면, 착공 일정도 함께 지연된다. 공사 일정이 밀리면 건설사의 수익 회수 시점도 늦춰지며, 이는 또 다른 금융비용 증가로 연결된다. 정비사업 일정이 평균 1~2년 늦춰질 경우, 서울의 주택 공급 전망은 더욱 어두워진다.

현재 서울 시내에서 재건축·재개발을 준비 중인 4만8천여 세대가 대출 규제에 직접적인 영향을 받는다. 이는 단순한 한 해 공급량의 지연이 아니라, 중장기적 ‘공급 단절’의 신호탄이 될 수 있다.

정부는 부동산 시장 안정을 위해 대출 규제를 선택했지만, 공급 측면에서 보면 그로 인해 발생하는 역풍은 예상을 뛰어넘는 수준이다. 이주비 대출은 정비사업의 ‘혈액’과 같은 존재이기 때문에, 이에 대한 예외 조항이나 완화 방안이 마련되지 않으면 공급 절벽은 불가피하다.

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5. 정책 보완 시급…‘이주비 대출’ 규제 대상에서 제외해야

업계는 이구동성으로 이주비 대출만큼은 별도의 예외 조항으로 두어야 한다고 지적한다. 이는 단순히 조합원의 편의를 위한 문제가 아니라, 서울 전체의 주택 공급과 직결된 구조적인 문제이기 때문이다.

실제로 한국주택협회, 대한건설협회 등 다수의 관련 단체에서는 정부에 이주비 대출 한도 상향 또는 별도 보증기금 신설 등을 요구하고 있다. 정비사업이 원활히 이루어져야 시장에 신규 주택이 꾸준히 공급되고, 수요·공급 균형 속에서 가격 안정도 가능하다.

서울 재건축·재개발이 정상 궤도에 오르지 못한다면, 향후 수년 내 서울 아파트 시장은 심각한 공급 부족을 겪을 수 있다. 수요는 지속되는데 신규 물량이 없다면, 결국 가격은 다시 급등세로 돌아설 수밖에 없다.

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📌 결론

서울의 재건축·재개발 사업은 단순한 지역 정비 차원을 넘어, 수도권 주택 공급을 견인하는 핵심 축이다. 하지만 최근의 대출 규제는 조합원과 건설사 모두를 옥죄며, 서울 주택 공급에 심각한 불균형을 초래하고 있다.

이주비 문제는 단순히 개인의 이주 불편을 넘어, 정비사업 전반의 추진 동력을 약화시키고 서울시 주택 정책에 장기적인 리스크를 안긴다. 정부가 주택시장 안정을 목표로 정책을 조율하고 있다면, 그 균형추를 다시 조정해야 할 시점이다.

서울 재건축·재개발 시장의 정상화를 위해서는 ‘이주비 대출’이라는 필수적 요소에 대한 규제 예외 조치가 반드시 선행되어야 한다. 그래야만 공급과 수요의 균형 속에서 부동산 시장 안정이라는 궁극적 목표에 도달할 수 있을 것이다.

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