중국인, 서울 부동산 사들이는가? 대출 규제 이후 드러난 시장의 민낯

서울 아파트값이 다시 오르기 시작하자, 자연스럽게 따라붙는 화제가 있습니다. 바로 외국인 매수, 그중에서도 중국인 투자자들의 서울 아파트 집중 매입설입니다. 특히 일부 커뮤니티와 뉴스 기사에서 “중국인이 강남을 통째로 사들인다”는 식의 이야기가 확산되며 불안감을 키우고 있는데요.

이러한 우려는 과연 얼마나 사실일까요? 2025년 6월부터 새롭게 시행된 대출 규제는 서울 부동산 시장에 어떤 영향을 미치고 있으며, 외국인 투자와의 접점은 어디에 있는 것일까요?

이번 글에서는 팩트를 중심으로 서울 아파트 시장의 흐름을 진단하고, 과장된 해석과 실제 데이터 간의 차이를 짚어보겠습니다.

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외국인 주택 보유 증가… 중국 국적자 비중은 ‘압도적’

최근 5년간 국토교통부 통계와 부동산 실거래 자료를 분석하면, 한국에서 주택을 보유한 외국인 중 절반 이상이 중국 국적자인 것으로 나타납니다. 2024년 기준으로 외국인 전체 매수 건수의 약 65%가 중국인에 의해 이뤄졌으며, 이 비율은 매년 증가세를 보이고 있습니다.

이는 단순한 통계적 현상이 아니라, 중국 자본이 여전히 한국 부동산을 안정적인 투자처로 인식하고 있다는 방증입니다. 외국인 부동산 투자의 경우 실거주보다 월세 수익 혹은 자산 증식을 목적으로 하는 경우가 많으며, 특히 서울과 수도권에 집중되는 경향이 강합니다.

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중국인, 강남보다 중저가 주택 선호 뚜렷

대중의 시선은 주로 강남, 서초 등 고가 아파트 거래에 집중돼 있지만, 실제로 중국인을 비롯한 외국인 매수세는 중저가 주택 지역에 몰리는 경향이 강합니다. 구로, 금천, 관악, 중랑처럼 상대적으로 진입장벽이 낮고, 임대 수익률이 높은 지역이 그 예입니다.

이는 외국인 투자자들이 다세대·다가구 주택을 통한 임대 수익 확보에 초점을 맞추고 있음을 보여줍니다. 특히 재개발 예정지나 역세권 주택에 대한 선호도가 높아, 해당 지역의 외국인 매수 비중이 점차 늘고 있는 추세입니다.

물론 일부 강남 고가 아파트가 외국인에 의해 현금으로 거래된 사례도 있긴 합니다. 실제로 2025년 초, 119억 원대 아파트가 중국 국적 개인에게 현금으로 거래되며 화제를 모았습니다. 하지만 이는 극히 일부 사례일 뿐이며, 강남 고가 아파트의 전체 거래 중 외국인 비중은 미미한 수준입니다.

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2025 대출 규제, 현금 유동성 보유자에게 유리한 시장 구조

2025년 6월부터 시행된 새 대출 규제는 수도권 아파트 구입 시 주택담보대출 한도를 6억 원 이하로 제한하는 강도 높은 조치입니다. 이로 인해 실수요자 중 상당수가 자금 마련에 애를 먹고 있으며, 자연스럽게 대출이 필요 없는 자산가 중심의 시장 재편이 이뤄지고 있습니다.

중국인을 비롯한 외국인 매수자들은 국내 금융기관을 통한 대출 이용이 거의 없기 때문에, **이번 규제의 영향을 받지 않는 ‘비규제 수요층’**으로 분류됩니다. 이는 곧 서울 고가 주택 시장에서 외국인의 현금 구매가 더 부각되는 배경이기도 합니다.

하지만 다시 강조하자면, 고가 아파트 전체 거래에서 외국인이 차지하는 비중은 매우 낮습니다. 외국인 매수 중에서도 실제로 강남권 고가 주택을 집중적으로 사는 경우는 드물며, 이는 과장된 인식과는 분명한 차이를 보입니다.

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강남 싹쓸이설의 실체는?

일부 커뮤니티와 뉴스에서 반복적으로 등장하는 “중국인 강남 싹쓸이” 주장. 그러나 실거래가 통계를 보면 강남 고급 아파트에서 외국인 명의 거래는 극소수에 그치며, 그중 중국인의 비중은 더욱 낮습니다.

미국, 캐나다, 유럽 등 다양한 국적의 외국인 투자자들이 포함되어 있고, 실거주 목적 또는 장기 투자 차원에서 이루어지는 거래도 많습니다.

강남권 외에는 서울 외곽지역, 10억 원 이하의 중저가 주택 매수가 중국인 중심으로 꾸준히 증가하고 있는 점이 더 주목할 만합니다. 특히 신축보다는 재개발 가능성이 있는 구축 주택이나 다가구 건물에 외국인 매수가 집중되는 경향이 있습니다.

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자금 출처 조사와 제도 정비 필요성 대두

외국인 매수 비중이 늘면서, 자금출처에 대한 투명성 문제가 점점 부각되고 있습니다. 특히 고액 현금 거래가 늘어날수록 자금세탁·탈세 등 불법적 의심 사례에 대한 우려도 함께 커지고 있는 상황입니다.

정부는 외국인의 부동산 취득 시 자금 출처를 조사하고, 체류 실태를 확인하는 시스템을 강화하고 있으나, 일부 취득세 과소 신고, 명의 대여, 비거주자 보유 등 회색지대는 여전히 존재합니다.

향후에는 외국인 부동산 소유 제한, 혹은 의무 등록제 도입 등을 통해 시장 투명성을 확보할 필요성이 제기되고 있습니다. 특히 부동산을 통한 영주권 취득 루트에 대한 관리도 병행돼야 할 것으로 보입니다.

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서울 부동산, 이젠 두 갈래로 나뉜다

현재 서울 아파트 시장은 대출 규제로 인해 뚜렷한 양극화 현상을 보이고 있습니다. 한쪽은 현금 부자 중심의 고가 아파트 시장, 다른 한쪽은 중저가 주택 중심의 실수요+외국인 투자 시장입니다.

전자는 강남·서초·용산 등을 중심으로 자금력 있는 내국인과 일부 외국인 부유층이 주도하고 있으며, 후자는 역세권·재개발 후보지 등에서 외국인 매수세와 실수요가 혼재된 구조입니다.

특히 서울 외곽 지역은 중국인 투자자가 접근 가능한 주요 타깃으로 부상하고 있으며, 이 흐름은 당분간 계속될 것으로 보입니다.

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결론 – ‘감정’보다 ‘데이터’로 판단할 때

서울 부동산 시장은 여전히 복잡한 흐름 속에 놓여 있습니다. 중국인의 서울 부동산 매수는 실제 존재하고 증가 중이지만, 그것이 전면적인 시장 장악이나 강남 싹쓸이와 같은 현상은 아닙니다.

고가 아파트는 여전히 내국인이 중심이며, 외국인 중에서도 중국인의 비중은 제한적입니다. 중저가 주택 및 외곽 지역에 대한 외국인 관심이 집중되는 현재, 시장을 감정적으로 받아들이기보다는 정확한 데이터와 구조적 변화에 주목하는 자세가 필요합니다.

그리고 무엇보다 중요한 것은, 대출 규제가 시장의 무게 중심을 어떻게 이동시키고 있는지에 대한 냉정한 분석입니다. 변화하는 시장 속에서 오해와 과장은 부동산 판단을 흐릴 수 있으므로, 언제나 사실 기반의 판단이 우선되어야 합니다.

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